Plus de 90 % des ventes immobilières en France sont aujourd'hui effectuées dans l'ancien. Or, acheter dans l'ancien comporte plus de risques que dans le neuf, la qualité des logements étant plus difficile à estimer. Alors, comment faire le bon choix ? Voici les conseils de l'association Qualitel, organisme indépendant chargé de promouvoir la qualité de l'habitat en France, revient sur les bons réflexes à adopter avant d'acheter. L'association propose également aux copropriétaires des nouveaux outils permettant d'identifier et de faire certifier les travaux de rénovation, et de garantir ainsi la valeur de leur logement au fil des années.

Valoriser son logement grâce à une rénovation certifiée

Les logements français sont vieillissants et énergivores : plus de 64 % d'entre eux ont plus de 40 ans. Une grande partie nécessite des travaux de rénovation intérieure, mais également des parties communes au sein des copropriétés. Afin de mieux protéger son bien immobilier des fluctuations du marché, tout particulier peut faire rénover son habitat dans le cadre d'une certification de qualité (délivrée par les organismes tiers et indépendants Cerqual Patrimoine et Cequami, filiales de Qualitel). La certification de qualité constitue aussi un indéniable atout en cas de revente.

Depuis juin 2010, deux nouvelles certifications de qualité sont dédiées à la rénovation des copropriétés : « Patrimoine Copropriété » et « Patrimoine Copropriété & Environnement ». Le recours à ces certifications doit être décidé en assemblée générale à partir d'un plan d'action constitué d'un programme prévisionnel des travaux s'appuyant sur un bilan technique et documentaire complet de la copropriété ainsi qu'un diagnostic énergétique. Sont concernées les parties communes ainsi que les logements à la demande des propriétaires. Les principaux critères évalués sont la performance énergétique, l'accessibilité, la qualité sanitaire, la sécurité incendie, la qualité des façades et toitures, les équipements techniques, le confort acoustique.

Par ailleurs le Bilan Charges Habitat est également proposé aux copropriétaires. Présenté sous la forme d'un tableau synthétique des coûts de fonctionnement d'un immeuble, ce document permet de mesurer, d'analyser et de comparer les charges annuelles d'une copropriété. « Le coût d'une rénovation est amorti à terme grâce à la diminution des charges et à la valorisation financière du logement sur le long terme, explique Antoine Desbarrières, Directeur de l'association Qualitel. Le soutien financier de l'Etat, avec notamment l'Eco-prêt à taux 0 % permettant de financer jusqu'à 30 000 euros de travaux destinés à améliorer la performance énergétique de sa résidence principale, permet de financer une grande partie des travaux. Pour l'acquéreur d'un logement, il importe en revanche de bien veiller à prendre en compte dès le départ le surcoût lié aux travaux de rénovation, et idéalement, d'en faire certifier la qualité »

Avant l'achat : les coûts cachés et les pièges à éviter

Afin de permettre aux ménages de se prémunir contre de coûteuses dépenses imprévues liées à un achat immobilier dans l'ancien, Qualitel rappelle aux particuliers quelques conseils lors de la visite de leur futur bien immobilier :

- vérifier l'état des parties communes : en copropriété, tous les propriétaires sont concernés financièrement par l'entretien et la rénovation des parties communes. La décision de réaliser des travaux doit être prise par une majorité de copropriétaires, et engendre des frais pour chacun. Il est ainsi conseillé de se renseigner sur les travaux votés (et donc payés) et ceux à prévoir dans les années à venir. Un ravalement de façade, la réhabilitation de caves mais aussi la construction ou la mise aux normes d'un ascenseur figurent parmi les travaux les plus chers et peuvent coûter plusieurs milliers d'euros à chaque copropriétaire.

- demander les diagnostics de performances énergétiques et électriques. Etablis par des professionnels, ces documents permettent de juger de la qualité des installations. Ce sont des outils d'aide à la décision et à la négociation.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique deux informations quantifiées, la consommation énergétique et le volume d'émission de gaz à effets de serre ainsi que des conseils de travaux à réaliser pour les améliorer.
Le diagnostic électrique permet de savoir si l'installation électrique présente ou non des risques pour la sécurité des personnes (vérification de l'armoire électrique et des protections des circuits) ;

- s'informer sur les systèmes de chauffage et eau chaude : en présence d'un chauffe-eau, vérifier sa date de mise en marche. Un chauffe-eau a une durée de vie de 12 à 15 ans. Afin d'éviter le changement d'un chauffe-eau dès son arrivée, il est conseillé de vérifier la date de mise en marche visible ;

- connaître les charges de copropriété : demander à consulter le relevé de charges.

Afin d'informer les particuliers sur les critères de qualité d'un projet immobilier, l'association Qualitel va lancer début 2011 un guide pour bien acheter et bien rénover, accessible sur internet. Ce guide va permettre de familiariser le plus grand nombre avec les concepts, le vocabulaire et les solutions techniques de la qualité du logement et de sensibiliser les occupants sur les comportements à adopter pour entretenir la qualité de son logement.

Selon un sondage Ifop réalisé pour la banque BNP Paribas, les 16/25 ans sont globalement très pessimistes sur les conditions d'accès au logement : 82 % considèrent qu'il est aujourd'hui difficile de se loger, dont 22 % « très difficile ». De plus, 7 sondés sur 10 affirment rencontrer des difficultés pour s'acquitter du loyer. A long terme, ce n'est guère mieux : 58 % trouvent qu'il est moins facile de se loger qu'il y a 10 ans et que ce sera encore moins facile dans 10 ans? D'où l'option colocation : une solution « nécessaire » pour 71 % des colocataires qui ne sont en réalité que 29 % à avoir fait délibérément ce choix de logement. Leurs motivations ? 77 % des personnes interrogées citent la possibilité de faire des économies contre 35 % pour l'envie de ne pas être seul.

Reste cependant, pour les locataires, à savoir vivre ensemble : « Au quotidien, pour les 16/25 ans, le respect par chacun des colocataires de ses engagements financiers comme des règles et du cadre de vie commun, doivent primer sur les dimensions humaines et festives », relève l'étude. 78 % des sondés jugent indispensable en premier lieu le paiement des factures à temps. Vient ensuite le respect des autres : 58 % citent le non-emprunt ou la non-utilisation des affaires des autres, puis 57 % le rangement des affaires dérangées dans les pièces communes, puis pour 50 % le respect des règles de bon voisinage et de vie commune acceptées par tous.

Quant au bilan global de l'expérience, même si les démarrages ont souvent été difficiles (69 % citent le fait de trouver un propriétaire bailleur conciliant avec la colocation et 68 % le fait de trouver le bon colocataire), 76 % des colocataires estiment qu'il s'agit d'une bonne expérience au final et d'un bon moyen de faire de belles rencontres (62 %). Enfin, 83 % d'entre eux sont prêts à recommander la colocation?

Quelques chiffres sur la colocation : 73 % des 16/25 ans connaissent quelqu'un au sein de leur entourage qui vit ou a vécu en colocation, 67 % parmi ceux qui n'ont jamais vécu en colocation, 9 % des 16-25 ans déclarent vivre actuellement en colocation, d'après les colocataires (actuels et ex), la vie en colocation dure en moyenne 11 mois, le plus souvent, les jeunes s'installent avec des proches (par rapport à des inconnus) : amis proches ou amis d'amis (62 %) ou membres de la famille (12 %).

La trêve estivale sur les taux des prêts immobiliers n'a pas eu lieu. Non seulement les taux ont légèrement baissé cet été alors que tous les professionnels de l'immobilier s'attendaient à une certaine stabilité de ces taux à des niveaux bas, mais la fin de l'été à peine entamée, les taux de prêt reculent à nouveau. Nous atteignons certainement le niveau le plus bas historique ! Ces taux extrêmement bas s'observent dans l'indicateur des taux du courtier en crédit AB Courtage publié ce vendredi 27 août. Les taux de pret immobilier ont donc reculé de 0.2 point sur les durées de 15, 20 et 25 ans pour les meilleurs profils. Les meilleurs taux (taux fixes hors assurances) s'établissent ainsi à 3% pour la durée de 15 ans, 3,20% pour la durée de 20 ans et 3,30% pour la durée de 25 ans. Les autres courtiers devraient modifier rapidement leurs indicateurs des taux dans les jours à venir. Rappelons que les principaux courtiers ont tous peu ou prou les mêmes partenaires bancaires. Vous aurez certainement des taux équivalents quel que soit le courtier que vous choisirez. Toutefois, gardez une attention aux services associés. Avoir le meilleur taux c'est bien, mais avoir un courtier réactif et fiable vous évitera parfois quelques soucis.

Comment déterminer la fiabilité d'un courtier ?

Observez bien sa disponibilité et son envie de vous aider. Notez bien ses réponses et le laps de temps entre votre demande de prêt et le retour du courtier par e-mail ou téléphone. Toutes ces précautions sont d'autant plus importantes si vous avez déjà signé un compromis de vente. Obtenir un prêt dans les temps impartis vous évitera des complications avec le vendeur. N'hésitez pas à changer de courtier si celui que vous avez choisi ne remplit pas ces exigences. Surtout, imprimez et gardez toute votre correspondance. De plus en plus de primo-accédants font appel aux courtiers en crédit, et avec raison, car les économies réalisées sont très importantes. 70 % des primo accédants ont fait appel à un courtier en crédit immobilier en 2009 selon une étude réalisée par IHS Global Insight. Profitez des avantages obtenus avec les courtiers mais restez vigilant.

Si les taux de crédit immobilier sont restés inchangés cet été, c'est en raison de la politique prudente adoptée par la Banque Centrale Européenne (BCE), estime le courtier en crédit Emprunt-Direct.com. Lors de sa dernière réunion mensuelle, la BCE a une nouvelle fois conservé ses taux directeurs inchangés, malgré l'amorce de reprise économique de la zone euro. « Le taux d'intérêt des opérations principales de refinancement ainsi que ceux de la facilité de prêt marginal et de la facilité de dépôt restent inchangés, à respectivement 1 %, 1,75 % et 0,25 % », précise le courtier en ligne. Les signes de reprise de l'activité économique doivent être confirmés avant tout changement de politique de la part de la BCE : « Malgré l'amélioration graduelle des récents indicateurs, l'institut d'émission juge encore le niveau de ses taux « approprié », le niveau de l'inflation en eurozone restant pour l'heure ancré dans ses anticipations de moyen terme », explique Emprunt-Direct.com.

Les acquéreurs immobiliers à la recherche d'un prêt immobilier peuvent être confiants, les taux de crédit devraient rester stables jusqu'à la fin de l'année 2010. « Il est fort probable que la BCE attende un durcissement de la politique monétaire de la Fed (Réserve fédérale américaine, ndlr) avant d'envisager une quelconque modification du biais de sa propre politique monétaire. Ce qui semble exclure de facto tout changement de taux avant le premier semestre de l'année 2011 », estime le courtier. D'autant que l'OAT, indice sur lequel sont indexés les taux des crédits immobiliers, a continué de reculer légèrement. Les banques n'ont pas encore répercuté sur les taux des crédits la baisse de l'indice. Du coup, « le potentiel baissier n'étant donc pas totalement épuisé, quelques baisses concurrentielles pourraient donc une fois de plus intervenir à l'occasion de l'entrée dans le deuxième temps fort de l'année immobilière, qui démarre habituellement à la mi-septembre », prévoit Emprunt-Direct.com.

Pas de souci pour les emprunteurs à la recherche d'un prêt immobilier. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les conditions d'octroi des crédits immobiliers restent bonnes. Au mois de juillet dernier, les taux du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s'élevaient en moyenne à 3,39 %, soit 3,46 % pour l'accession dans le neuf et 3,34 % pour l'accession dans l'ancien. Les taux d'intérêt sont, de fait, quasiment redescendus à leur niveau le plus bas, soit 3,36 % au 4ème trimestre 2005. « Dans ce contexte, la production à taux variable reste encore à un niveau élevé pour s'établir à 7,5 % en juillet 2010 », précise l'Observatoire. En outre, la déformation de la structure de la production amorcée en décembre 2008 s'est accélérée depuis le début de l'année : « En juillet 2010, 96,8 % de la production a été réalisée à un taux inférieur à 4 %, alors qu'en 2008, cette même proportion était de 4,6 % », rappelle l'Observatoire. Du jamais vu : « Jamais auparavant la production réalisée à moins de 3,5 % n'avait représenté plus de 50 % de l'ensemble ».

Toujours au mois de juillet, la durée moyenne des prêts s'est établie à 208 mois (235 mois pour l'accession dans le neuf et 223 mois pour l'accession dans l'ancien). Depuis le début de l'année 2010, la durée moyenne des prêts s'est stabilisée. Ainsi, « l'impact de la baisse des taux sur la solvabilité de la demande n'est pas confisquée par la baisse des durées : la réduction constatée en 2009 ayant d'ailleurs été tout autant répercutée sur la solvabilité de la demande que sur le raccourcissement de la durée des prêts immobiliers contractés par les ménages », explique l'Observatoire. De manière générale, les conditions de crédit restent bonnes. Le niveau des mensualités, pour un même capital emprunté, est désormais de 10 % inférieur à son niveau de décembre 2008. De son côté, le coût relatif se relève lentement, « il était ainsi de 3,87 années de revenus en juillet 2010, retrouvant pratiquement le point haut de l'été 2007 ».

Dernier élément observé : l'indicateur de la solvabilité de la demande. Depuis le début de l'année 2009, il s'est dégradé, selon l'Observatoire. Pour autant, certains mois, il bénéficie d'une embellie, du fait notamment de l'évolution des conditions de crédit. « Cela se constate encore en juillet 2010, même si maintenant la transformation du marché (avec le retour des secundo acheteurs) vient modifier le paysage », explique l'Observatoire. En outre, l'augmentation du niveau de l'apport personnel, qui fait suite au déblocage du marché de la revente, s'observe depuis le printemps et permet désormais de compenser la hausse des coûts « qui jusqu'alors dégradait les plans de financement des opérations ».

Porté par le promoteur Constructa, le projet des Quais d'Arenc, à Marseille, constitue la plus grande opération privée de France (99 000 m² SHON). En effet, Constructa met en place se projet depuis 2006 avec le soutien de ses partenaires bancaires SOCFIM, le Groupe Caisse d'Epargne et CEGI. Ce programme a pour objectif, dans le cadre de l'opération Euroméditerranée, de transformer le centre ville de Marseille en ouvrant la métropole sur la mer et en « qualifiant sa façade maritime ». Ce projet comporte trois immeubles de grandes hauteurs (bureaux, logements, hôtels agrémentés de commerces), un immeuble de bureaux horizontal de 11 000 m² et 760 parkings en infrastructure. Ce dernier immeuble, conçu par Roland Carta, est une boite de verre qui, une fois éclairée la nuit, deviendra « un signal ». Elle sera haute de 31 mètres sur 8 étages au total.

Les travaux de cette opération, s'inscrivant au sein du programme d'Euroméditerranée et de la nouvelle « skyline » de Marseille, concernent dans un premier temps la démolition du bâti existant, réalisation des infrastructures des quatre immeubles de l'opération (dont 760 parkings) et la construction de l'immeuble de bureaux horizontal de 11 000 m² conçu par Roland Carta. Le coût ? 77 millions d'euros. La livraison est prévue pour le 2ème trimestre 2013. Les infrastructures des Quais d'Arenc devraient accueillir par la suite les trois immeubles de grande hauteur. Cette fois-ci, la livraison devrait intervenir vers 2015. Patience, donc.

Compte tenu du mauvais contexte budgétaire actuel, l'Union des Maisons Françaises (UMF) a souhaité mesurer les attentes des Français en matière d'aides au logement. Ainsi, pour sa 8ème édition, le Baromètre Union des Maisons Françaises-CSA a interrogé les Français entre le 30 juin au 1er juillet 2010 derniers, « soit en pleine actualité des annonces gouvernementales en matière de rigueur budgétaire », rappelle l'UMF.

Le résultat ? 70 % des français privilégient les aides à effet immédiat telle une aide directe ou une baisse de la TVA. Pour 36 % d'entre eux, une aide directe de l'Etat, qui permettrait d'augmenter son apport personnel et de faciliter sa capacité d'emprunt, est souhaitée. Pour 34 % d'entre eux, une baisse de la TVA de 19,6 % à 5,5 % pour la construction de leur maison serait une bonne chose. Ils sont seulement 27 % à préférer une réduction d'impôt par la déduction des intérêts d'emprunts immobiliers.

Interrogés sur leur logement idéal, les sondés ont majoritairement répondus « la maison ». « A aide équivalente pour un achat d'habitation, 81 % des personnes interrogées feraient le choix d'une maison », relève l'UMF. Ils ne seraient que 10 % à choisir un appartement neuf et 8 % un appartement ancien. Mais, « l'accession est pénalisée par la peur de l'avenir et le contexte de l'emploi », souligne l'UMF.

Pour mieux identifier les freins et/ou les leviers à l'acte d'achat, le Baromètre a questionné les Français sur « les assurances qui leur permettraient de passer plus facilement à l'acte ». Pour 46 % d'entre eux, l'assurance chômage ou perte d'emploi (garantissant le remboursement d'une partie des échéances en cas de chômage) est préférée. En revanche, 30 % des sondés préfèrent l'assurance décote (dans le cas d'une revente à perte, l'assurance paie la différence). Seuls 21 % prendraient une assurance pour faire face aux incidents familiaux de type divorce ou séparation. Bien qu'étant un risque non négligeable, il est « sans doute « moins assurable » en raison d'une part de responsabilité individuelle du ménage au regard d'un risque complètement extérieur comme le chômage », nuance l'UMF.

La rentrée devrait permettre d'en savoir plus sur les différents dispositifs remaniés prévus par le Gouvernement : suppression du crédit d'impôt TEPA, mise en place d'un nouveau prêt à taux zéro « universel », modification de la fiscalité liée à l'immobilier, réforme éventuelle de la TVA à 5,5 %, etc.

Selon le groupe spécialisé dans les études économiques Xerfi, le potentiel de croissance de l'immobilier sur internet est important. « Le chiffre d'affaires des sites d'annonces immobilières repartira à la hausse en 2011 dans la lignée de la reprise du marché et d'un recours plus fréquent des agences à ce mode de communication ». D'ailleurs, « le potentiel de croissance des annonces immobilières en ligne reste très important, les dépenses des agences s'élevant, en 2009, à moins de 2 % de leurs revenus dans l'immobilier de logement », ajoute le groupe. Celui-ci anticipe même un chiffre d'affaires de 200 millions d'euros en 2015.

Pour les réseaux d'agences immobilières, Internet est un atout de taille. Il permet en effet de « multiplier les points de contact avec les acheteurs et vendeurs potentiels, ainsi que d'affirmer leur image et leur identité ». L'analyse réalisée par Xerfi sur l'activité en ligne des 25 principales enseignes d'agences immobilières montre que « les leaders ont pris une avance considérable qui sera difficile à combler pour les suiveurs ». Si l'on considère des critères tels que le confort de recherche, l'innovation, la qualité de la présentation des annonces, l'interactivité et la richesse de contenu, des sites comme ceux des réseaux Century 21, Guy Hoquet, Orpi et Laforêt arrivent largement en tête. En outre, ces enseignes sont également mieux référencées sur les moteurs de recherche. « Cependant, les stratégies Internet ne sauraient être réduites à une question de taille de réseaux et de moyens », rassure Xerfi. En effet, des opérateurs tels que Futur Transactions, Propriétés Privées ou Solvimmo font quasi jeu égal avec les sites les plus performants.

Par ailleurs, Internet permet l'émergence d'un nouveau concept d'agences immobilières : les low-cost. Ces dernières luttent « par les prix en misant sur la défiance des particuliers vis?à?vis des agents immobiliers traditionnels et sur une prestation proche des standards du marché ». Leur principal atout ? Un taux de commission inférieur à celui pratiqué par les agences traditionnelles. Parmi ces nouveaux réseaux, on retrouve Efficity, 123webimmo ou encore Publicimmo. Mais « encore largement minoritaires, ces acteurs ne sont pas encore en mesure de faire basculer le marché », estime Xerfi. D'autres nouveaux acteurs cherchent, eux, à « évangéliser les acteurs du marché » et plus particulièrement les agences immobilières. Leur modèle économique repose sur la facturation des annonces ou des services aux agences. C'est notamment le cas de Idéalement.fr, Twimmo ou encore Appart-maison.fr

Mais des sites comme Seloger.com ont profité de la crise pour réaffirmer leur position de leadership : « Le trou d'air du marché immobilier en 2008 et 2009 a reconfiguré le paysage des sites d'annonces immobilières et conforté la position de leader de Seloger.com ». Outre, ce site, parmi les acteurs des petites annonces en ligne on retrouve les généralistes (Le Bon Coin, Top Annonces, eBay), les spécialistes des annonces entre particuliers (PAP, Entreparticuliers) et les sites spécialisés dans les annonces provenant des agences. A ce jour, « les plus en difficulté sont sans conteste Logic?Immo et Acheter?louer.fr dont le chiffre d'affaires a quasiment été divisé par deux, observe Xerfi. Positionnés sur la presse gratuite d'annonces, ils ont été lourdement affectés par la crise qui a touché ce média ». A l'inverse, Seloger.com a réussi à conserver un cercle vertueux : forte audience donc plus d'annonces donc plus d'offre donc forte audience. Mais la position de leader reste toujours périlleuse dans la mesure où elle oblige à une innovation perpétuelle.

Pour le gouvernement, il n'y a pas de petites économies. La loi de finances pour 2010 a modifié plusieurs points du dispositif d'investissement locatif Scellier en le recentrant notamment sur les logements performants en énergie. Désormais, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011, le taux de la réduction d'impôt passe de 20 % à 15 %, puis tombe à 10 % à partir de l'année 2012. Néanmoins, pour les logements dont la performance énergétique est supérieure à ce qu'impose la réglementation thermique, le taux est majoré de 10 % (soit 25 % pour 2011 et 20 % pour 2012).

A partir du 1er janvier 2011, une distinction sera faite entre les logements non « BBC » (Bâtiment Basse Consommation) et les logements « BBC » pour lesquels l'avantage fiscal sera plus important. « La situation demeure inchangée pour les investissements réalisés en 2010 », ajoute l'Anil (Agence national pour l'information sur le logement).

En outre, le décret du 22 juillet 2010 définit le niveau de performance énergétique à atteindre pour bénéficier de la majoration : les logements devront être labellisés bâtiment basse consommation, BBC 2005, le contenu et les contributions d'attribution de ce label sont précisés par l'arrêté du 3 mai 2007. « Celui-ci ne concerne que la majoration de l'avantage fiscal « Scellier », et non l'éco-conditionnalité », prévient l'Agence.

En effet, en-dehors de toute majoration, le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné au respect par le logement des normes thermiques en vigueur. Le contribuable doit justifier du respect de cette condition selon des modalités définies par décret. « Cette obligation de justification est applicable aux opérations effectuées depuis le 1er janvier 2010, pourtant le décret définissant les modalités de cette justification n'est pas paru à ce jour », relève l'Agence.

Théoriquement, il en est de même pour le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts pour lequel le respect de la réglementation thermique en vigueur doit être justifié depuis le 1er janvier 2010, mais dont le décret n'est pas non plus encore paru. Pour pallier à l'absence de ce texte, l'administration a publié un projet d'instruction relatif à l'éco-conditionnalité. « Elle considère ainsi, s'agissant du crédit d'impôt, que du 1er janvier 2010 à la date d'entrée en vigueur du décret à paraître, la preuve du respect de la réglementation thermique est apportée par tous moyens, notamment par la production de la synthèse d'étude thermique standardisée RT2005 », explique l'Anil. Avant d'ajouter : « Il semblerait logique que cette solution puisse être transposée dans le cadre du dispositif Scellier ».

Ndlr : nous publions ici une chronique rédigée par la Banque Patrimoine et Immobilier. La conjoncture actuelle doit conduire à des choix innovants en matière de crédit et d'investissement immobilier. L'absence de visibilité économique à moyen terme et l'évolution démographique de la société imposent notamment d'utiliser l'immobilier pour fluidifier et optimiser son patrimoine, mais aussi pour préparer sa transmission ou pour financer sa retraite ou une éventuelle situation de dépendance.

A première vue, le tableau n'est guère réjouissant. Le modeste retour de la croissance économique n'améliore pas encore la situation financière des Français, confrontés à un marché du travail durablement tendu. Quant à la dette des ménages, en forte hausse autour de 75 % de leurs revenus disponibles (contre 146 % au Royaume-Uni ou 130 % en Espagne), elle ne cesse d'augmenter à contre-courant du reste du monde. Et surtout, elle cache le poids croissant des déficits sociaux.

Dans ce contexte, y a-t-il un risque à s'endetter ? Pour plusieurs raisons et sous certaines conditions, souscrire aujourd'hui un crédit immobilier peut être opportun. Tout d'abord, la baisse des taux d'intérêt dictée par la Banque centrale européenne a engendré une « resolvabilisation » mécanique des ménages. Par ailleurs, la conjoncture immobilière a recréé des opportunités d'investissements intéressantes. En l'absence de baisse des loyers, le reflux des prix dans l'ancien en centre-ville a significativement amélioré les rendements. En dépit de prix élevés et du durcissement à venir des normes environnementales, qui a déjà commencé à impacter les prix, des opportunités existent aussi dans le neuf. A la condition, toutefois, que l'avantage fiscal ne soit pas le moteur de la décision, mais la cerise sur un gâteau déterminé par l'étude approfondie des fondamentaux des biens. Enfin, des parts de SCPI, pour peu qu'elles délivrent des rendements supérieurs à 5 % nets de frais de gestion, peuvent être envisagées.

Reste que le contexte économique toujours difficile impose de respecter une règle de prudence simple, mais plus que jamais d'actualité : pour parer à un coup dur, l'emprunteur doit à tout moment être en mesure de rembourser. Un crédit ne doit ainsi en aucun cas dépasser six fois son revenu annuel, sous peine de s'exposer à des difficultés patrimoniales inextricables. Plus encore qu'auparavant, lorsque le marché était réputé structurellement haussier et offrait forcément des portes de sortie avantageuses, le crédit doit être adossé à un bien de qualité, patiemment étudié et correctement valorisé. Enfin, la conjoncture actuelle doit conduire à des choix innovants. L'immobilier ne doit plus être perçu comme une matière figée, dictée par des choix définitifs et donc, forcément non optimaux à un moment donné du cycle économique.

Au contraire, chacun doit s'attacher à arbitrer son patrimoine immobilier et ses coûts de financement en fonction de la situation économique et de ses enjeux patrimoniaux, familiaux et fiscaux du moment. L'absence de visibilité économique à moyen terme et l'évolution démographique de la société imposent d'utiliser l'immobilier pour fluidifier et optimiser son patrimoine, mais aussi pour préparer sa transmission ou pour financer sa retraite ou une éventuelle situation de dépendance. Démembrement, mobilisation de patrimoine? Les solutions d'ingénierie patrimoniale abondent pour rendre un patrimoine immobilier plus financier dans le temps. Cela aussi représente un des grands enseignements de la crise actuelle.

Suite à l'annonce de la suppression en 2011 du dispositif permettant de déduire les intérêts d'emprunts de ses revenus, le courtier en crédit immobilier Empruntis.com estime qu'il s'agit d'une « bonne nouvelle ». Mesure phare du paquet fiscal, le dispositif de déductibilité des intérêts d'emprunt va être enterré par le gouvernement, tout comme une grande partie des autres mesures facilitant l'accession à la propriété. En pleine crise budgétaire, l'Etat les juge « trop onéreuses et finalement assez inefficaces ». En 2009, le crédit d'impôt aurait grevé le budget de l'Etat d'un milliard d'euros. Un chiffre pourtant 3 fois inférieur à celui estimé pour 2013, à 3 milliards d'euros. Ces anciennes mesures seront donc remplacées par un « outil unique » d'accession à la propriété qui se présentera sous la forme d'un « prêt à taux zéro renforcé » mais « universel », autrement dit, sans condition de ressources, bien que réservé aux primo-accédants.

Pour le courtier en crédit immobilier Empruntis.com, cette annonce est « une bonne nouvelle, car nous avions précédemment une multitude de dispositifs compliqués et cette nouvelle mesure a le mérite de beaucoup simplifier les choses », a précisé Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis.com. En outre, « si comme l'a annoncé Madame Lagarde, ce nouveau prêt à taux zéro n'est pas soumis à des conditions de ressources, cela va donner un gros coup de pouce à toute une partie des classes moyennes qui n'étaient pas éligibles à l'ancien prêt à taux zéro, mais ne disposaient pas des moyens nécessaires pour passer à l'acte et donc bénéficier du crédit d'impôt », espère le courtier. Enfin, ce nouveau dispositif pourrait « constituer une forme d'apport complémentaire » pour les primo-accédants. En effet, ce sont eux qui ont le plus de difficulté à accéder à la propriété du fait notamment des prix élevés et de leur budget souvent insuffisant pour financer un achat immobilier.

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« Le marché de la résidence principale s'est réactivé » Le 2ème semestre 2010 devrait être dynamique car la demande de logements neufs repart à la hausse. Désormais, les investisseurs ne sont plus les seuls acheteurs. Les acquéreurs en résidence principale sont de retour sur le marché. Les prix ont légèrement augmenté en raison de la hausse du foncier et du surcoût occasionné par la mise en place de la norme BBC. Les conditions actuelles sont favorables à un achat : taux des crédits bas, avantages financiers accordés par l'Etat, etc. Il faut en profiter car rien ne dit qu'elles perdureront en 2011. »

Les craintes sur le niveau des retraites futures et la déception concernant certains investissements boursiers incitent à se tourner vers la pierre, valeur refuge qui rassure. Nos ventes au cours des six derniers mois ont dépassé de 15 % nos objectifs et le taux d'écoulement de nos nouvelles opérations est bon, de l'ordre de 30 %, alors que la moyenne nationale est à 20 %. A titre de comparaison, ce taux était descendu à 4 % pendant la crise de fin 2008 et des premiers mois 2009.

Le marché du neuf devient un marché de pénurie. L'explication tient à un double phénomène. D'un côté, le retour - aux côtés des investisseurs qui n'ont jamais stoppé leurs placements - des acquéreurs en résidence principale qui ont compris que c'est le moment de franchir le pas. De l'autre, un marché où l'offre commerciale est relativement faible - Nous le constatons à chaque fois que nous lançons un nouveau programme (Massy, St Julien-en-Genevois, Marseille, Lyon, Toulouse, Nantes,?.) : les réservations sont nombreuses dès le démarrage de la commercialisation et expriment bien une forte demande.

Les taux d'intérêt étaient, en 2007, à 4,2 % en moyenne, alors qu'ils tournent, aujourd'hui, autour de 3,3 %. Les acquéreurs en résidence principale saisissent l'opportunité de ces taux extrêmement bas qui les solvabilisent. Je pense que cela devrait être le cas encore pendant quelques mois. Les investisseurs, eux, bénéficient également du niveau attractif des taux d'intérêt. Avec un rendement (avantage fiscal inclus) souvent compris entre 5,5 % et 6 % et un taux d'intérêt d'emprunt de 3,3 %, ils bénéficient d'un TRI supérieur à 10 % ! Ils profitent aussi actuellement des avantages importants du Scellier qui pourraient être revus à la baisse. Les conditions actuelles restent extrêmement favorables à un achat immobilier notamment dans le neuf et il faut en profiter car cela pourrait ne pas durer. Les clients doivent donc se décider très vite pour acheter et signer chez le notaire avant fin décembre.

Parlons maintenant de la norme BBC qui, aujourd'hui, est le « maître mot » chez les promoteurs, mais aussi chez nos clients. Bien que le coût des travaux soit maîtrisé, les prix des logements neufs ont légèrement augmenté en raison du surcoût occasionné par la mise en place de la norme BBC mais également, ne l'oublions pas, de la hausse du prix du foncier. Selon l'ADEME, le surcoût de construction lié au BBC est aujourd'hui évalué à 15 %. Chez Bouwfonds Marignan, il est d'ores et déjà limité à 10 % car la mise en ?uvre du BBC est la continuité d'un objectif constant - la maîtrise de la Haute Qualité Environnementale - démarré il y a de nombreuses années déjà (Bouwfonds Marignan a été le premier promoteur national à avoir été certifié NF Logement démarche HQE). En tout état de cause, ce surcoût est appelé à baisser avec la mise en ?uvre sur grande échelle du processus.

Il y a eu à ce jour, très exactement 3 106 prêts Logement 92 accordés par le Conseil général des Hauts-de-Seine. Ce prêt immobilier à taux zéro, mis en place en décembre 2005 et à destination des familles alto séquanaises, permet de compléter le Prêt à taux zéro de l'Etat. Le montant de ce prêt varie de 20 000 et 50 000 euros selon la taille du ménage et concerne tous les types d'habitation (neuf ou ancien, appartement ou maison individuelle). Les remboursements sont échelonnés sur une période de 15 ans, quel que soit le montant du prêt. Le département des Hauts de Seine espère ainsi aider les familles vivant sur son sol à devenir propriétaires de leur logement.

Le prêt Logement 92 s'adresse aux ménages primo-accédants et résidents dans les Hauts-de-Seine suivants :
les ménages locataires du parc social (sans condition d'ancienneté),
les ménages locataires du parc privé composé d'au moins un enfant né ou à naître,
les personnes souffrant d'un handicap reconnu par un organisme agréé quelle que soit la nature de ce handicap (physique, sensoriel, mental...).

Pour pouvoir en bénéficier, les ménages doivent également justifier de ressources inférieures aux plafonds fixés par le département. Ainsi, jusqu'au 31 décembre 2010, pour un ménage d'une personne, le plafond est fixé à 34 324 euros, pour deux personnes, il est de 48 054 euros et pour trois personnes, de 63 156 euros. De même, pour des ménages de quatre et cinq personnes, les plafonds sont respectivement de 75 513 euros et 89 244 euros. Enfin, pour un ménage de six personnes et plus, le plafond est de 89 244 euros également.

Outre la suppression du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et la mise en place l'an prochain d'une nouvelle version du prêt à taux zéro, Christine Lagarde, ministre de l'Economie, a également fait part de la réflexion du gouvernement au sujet de la fiscalité immobilière. Trois sujets sont à l'étude. Tout d'abord, la TVA à 5,5 %, dont le niveau pourrait être revu à la hausse ou qui pourrait être soumise à des critères écologiques : cette piste avait déjà été évoquée par Jean-Louis Borloo, ministre du Développement durable il y a quelques semaines. Ce projet soulève de véhémentes protestations chez les professionnels du bâtiment : « Une complexité administrative sans égale et une perte sèche de 24 000 emplois : voilà les premières conséquences d'un verdissement de la TVA à 5,5 % dans le bâtiment », prévient Patrick Liébus, président de la CAPEB, Confédération de l'Artisanat et des petites Entreprises du Bâtiment.

Ensuite, Christine Lagarde a indiqué que le gouvernement travaillait sur deux pistes pour fluidifier le marché immobilier. « La première concerne la taxe sur les plus-values de cession des maisons, immeubles et terrains. Aujourd'hui, plus vous vendez tôt le bien acquis, plus vous payez d'impôt. Cela incite à conserver son bien le plus longtemps possible. Nous réfléchissons à inverser l'ordre des priorités. En clair, la taxe irait croissante dans le temps ». Là encore, les professionnels sont sceptiques : « Concernant la réforme de la taxation des plus-values immobilières, pour permettre de fluidifier le marché et inciter les propriétaires à céder leur bien en inversant l'ordre de la fiscalité (« plus tôt je vends, moins je suis fiscalisé »), la FNAIM s'étonnerait qu'elle puisse s'étendre à la vente de maisons et d'immeubles bâtis. Cette mesure ne peut avoir de sens que pour les terrains rendus constructibles par l'intervention des collectivités locales », a déclaré la Fédération.

Deuxième piste évoquée : la taxe foncière. « Elle peut être majorée pour les terrains à bâtir, mais c'est une option à la discrétion des communes. L'idée serait de rendre cette majoration systématique, afin d'inciter les propriétaires à construire ou à vendre », a précisé la ministre de l'Economie. Cette dernière réforme pourrait poursuivre un double objectif : fournir une nouvelle source de recettes au profit des collectivités locales et inciter les propriétaires à libérer du foncier si rares et cher dans les grandes villes. Les modalités seront, comme pour les autres mesures, apportées à la rentrée.

Si plusieurs courtiers étaient prompts à annoncer une stabilisation des taux de crédit immobilier pour l'été, il n'en demeure que les taux continuent de baisser. Le maintien des taux directeurs de la BCE à leur stade actuellement n'est pas étranger à cette légère baisse que nous observons sur les indicateurs de meilleurs courtiers. Ainsi, Meilleurtaux.com déclare qu'une majorité de ses banques partenaires ont de nouveau diminué leurs taux de crédit en août. Tout ceci est conforté en amont par une baisse du rendement de l'OAT, qui est passée de 2,97 % à 2,89 % au 8 août 2010. Les taux de crédit ont baissé de l'ordre de 0,05 point sur les durées de prêt de 15, 20 et 25 ans.

Si bon nombre de primo-accédants craignent la suppression de la mesure « déductibilité des intérêts d'emprunt » pour 2011, pas de panique, le gouvernement a annoncé un « prêt à taux zéro renforcé », sans condition de ressources et réservé aux primo-accédants. Un prêt à taux zéro reboosté qui pourrait venir donner un peu d'air au marché du crédit, car il offre un accès à toute une partie des classes moyennes qui n'étaient pas éligibles à l'ancien prêt à taux zéro. Reste à savoir, si au moment de l'entrée en vigueur de ce nouveau dispositif les taux de crédit seront toujours aussi attractifs comme ils le sont actuellement à des niveaux historiquement bas !

La période semble très propice à ceux qui se lancent dans un projet immobilier. Essayez de trouver un courtier efficace, réactif et qui ne soit pas en vacances afin de réaliser un financement aux meilleur taux et conditions pour votre prêt immobilier !

Après avoir annoncé la suppression du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, la ministre de l'Economie Christine Lagarde a annoncé une nouvelle mouture du prêt à taux zéro pour 2011. Selon ses déclarations rapportées dans les colonnes de nos confrères des Echos, la ministre a indiqué le nouveau prêt à taux zéro serait désormais universel, c'est-à-dire accordé sans condition de ressources. Ainsi plus accessible, il sera néanmoins réservé aux primo-accédants, c'est-à- dire les ménages n'ayant jamais été propriétaires de leur résidence principale, ou du moins pas dans les deux ans précédant leur acquisition.

Le nouveau prêt à taux zéro universel sera cependant soumis à plusieurs conditions, et sera accordé en fonction de trois critères : son montant sera plus important pour les ménages disposant de faibles revenus, dans les zones géographiques d'habitation en forte tension (zone A) et pour les achats dans le neuf. Pour autant, le gouvernement n'entend exclure ni les achats immobiliers dans l'ancien, ni les transactions dans les zones B et C, ni les classes moyennes. Les barèmes précis seront finalisés et annoncés par le ministère du Logement à la rentrée, pour une entrée en vigueur début 2011.

L'annonce de ce remaniement du PTZ a été plutôt favorablement accueillie par les professionnels de l'immobilier. Ceux-ci attendent néanmoins d'en savoir plus sur les modalités. Ainsi, la FNAIM (Fédération nationale des professionnels de l'immobilier) a indiqué qu'elle resterait « attentive à la définition des barèmes de la mesure, qui ne doit pas déstabiliser le juste équilibre nécessaire entre le neuf et l'ancien ». Selon le courtier en crédit immobilier Cafpi, le PTZ « a surtout maintenu artificiellement le pouvoir d'achat logement des primo-accédants et son bénéfice au final est peu probant si ce n'est pour les vendeurs qui ont profité de cette aubaine pour pouvoir vendre leurs biens plus chers ».

Le coût du PTZ pour les finances publiques est actuellement évalué à environ un milliard d'euros. Cumulé avec le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, les dispositifs pèsent 2,8 milliards d'euros. Le nouveau PTZ devrait coûter 2,6 milliards d'euros par an, ce qui permet au gouvernement d'économiser 200 millions d'euros. Et si nécessaire, des mesures de réajustement interviendront rapidement pour éviter toute dérive des finances publiques en cours d'application, a annoncé le gouvernement.